Tín dụng bất động sản phân hóa: Techcombank giảm, VPBank tăng mạnh trong quý I/2026

Sự thật chính

• Techcombank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm 8.200 tỉ đồng, còn 198.854 tỉ đồng.
• VPBank tăng cho vay bất động sản gần 15% so với cuối 2025, đạt 238.473 tỉ đồng.
• Tài sản thế chấp bất động sản của Techcombank là 357.656 tỉ đồng, chiếm 23% tổng tài sản thế chấp.
• Tài sản thế chấp bất động sản của VPBank đạt 719.174 tỉ đồng, tăng 5,3% so với cuối năm 2025.
• Big4 ngân hàng (Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank) nắm gần 11 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp, chiếm 60-70% tổng tài sản bảo đảm.
• Quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, nguồn cung mới 38.000 sản phẩm.

Hai ngân hàng tư nhân lớn đi ngược chiều

Báo cáo tài chính quý I/2026 của Techcombank và VPBank cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong chiến lược tín dụng bất động sản. Trong khi Techcombank cắt giảm dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản gần 8.200 tỉ đồng, đưa tỉ trọng từ 28,6% xuống 26,44%, thì VPBank lại đẩy mạnh tăng trưởng gần 15% ở cùng lĩnh vực. Tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank đạt 796.863 tỉ đồng, tăng gần 4% so với đầu năm, nhưng đà tăng này chủ yếu đến từ các lĩnh vực khác. Ngược lại, VPBank ghi nhận tổng dư nợ cho vay hơn 1,04 triệu tỉ đồng, tăng mạnh 10%, trong đó cho vay bất động sản chiếm 22,91% tổng dư nợ.

Tài sản thế chấp bất động sản vượt 1,07 triệu tỉ đồng

Tổng giá trị tài sản thế chấp là bất động sản tại Techcombank và VPBank đã vượt 1,07 triệu tỉ đồng. Cụ thể, Techcombank ghi nhận 357.656 tỉ đồng, chiếm hơn 23% tổng tài sản thế chấp; VPBank có 719.174 tỉ đồng, chiếm gần 24%. Điều đáng chú ý là cả hai ngân hàng đều không thuyết minh chi tiết về danh mục 'các tài sản đảm bảo khác' – vốn chiếm tỉ trọng lớn nhất, lên tới gần 71% tại VPBank. Xu hướng này cho thấy sự khác biệt rõ nét so với nhóm ngân hàng quốc doanh, nơi bất động sản thường chiếm vị trí áp đảo trong cơ cấu tài sản bảo đảm.

Big4 ngân hàng quốc doanh 'ôm' gần 11 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp

Theo thống kê trước đó, tại thời điểm cuối năm 2025, lượng tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản tại bốn ngân hàng lớn nhất hệ thống – Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank – đã lên tới gần 11 triệu tỉ đồng, tăng mạnh trong năm qua. Ở nhóm này, bất động sản thường chiếm tỉ trọng áp đảo trong cơ cấu tài sản thế chấp, tương đương khoảng 60-70% tổng giá trị tài sản bảo đảm. Con số này phản ánh mức độ phụ thuộc lớn của hệ thống ngân hàng quốc doanh vào tài sản đảm bảo là bất động sản, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường điều chỉnh sâu.

Thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu tác động từ nhiều yếu tố: lãi suất, chi phí vốn, biến động kinh tế toàn cầu, cùng các yêu cầu ngày càng cao về quy hoạch và phát triển đô thị xanh. Bộ dự báo năm 2026 thị trường vận động theo hướng 'sôi động trong thận trọng', với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục dẫn dắt. Báo cáo quý I/2026 của Savills cho thấy thị trường đang tái cấu trúc trên diện rộng. Tại Hà Nội, xu hướng phát triển đa cực ngày càng rõ nét, coi trọng chất lượng sống và trải nghiệm. Trong khi đó, TP.HCM vẫn đối mặt với nguồn cung hạn chế, dù nhu cầu đã phục hồi có chọn lọc.

Người mua thận trọng, ưu tiên giá trị thực

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác sử dụng ngay hoặc tạo dòng tiền ổn định dài hạn. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh gia tăng khi giá bất động sản trung tâm đã neo ở mức cao. Bà Hằng cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, khi việc tiếp cận vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư ngày càng khắt khe, chỉ ưu tiên những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế. Điều này phản ánh sự chuyển dịch căn bản từ tư duy 'lướt sóng' sang đầu tư dựa trên giá trị thực.

Nguồn cung mới tăng gấp 2,5 lần, cơ cấu đa cực

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết trong quý I/2026 toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển theo hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Nguồn cung mở rộng ra các khu vực vùng ven và đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh.

Quá trình sàng lọc tạo 'phép thử' cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá quý I/2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, tháo gỡ vướng mắc tồn đọng. Tuy nhiên, thị trường đang trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm. Quá trình này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài như tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu. Sự cộng hưởng tạo nên một 'phép thử' toàn diện đối với sức chống chịu của các doanh nghiệp bất động sản. Dưới góc nhìn tích cực, quá trình sàng lọc đang góp phần tái định hình thị trường theo hướng an toàn và bền vững hơn.

Tóm lược

• Techcombank giảm dư nợ cho vay bất động sản, trong khi VPBank tăng mạnh, cho thấy chiến lược tín dụng phân hóa giữa các ngân hàng tư nhân.
• Tổng tài sản thế chấp bất động sản tại Techcombank và VPBank vượt 1,07 triệu tỉ đồng, nhưng tỉ trọng chỉ khoảng 23-24%, thấp hơn nhiều so với Big4 quốc doanh (60-70%).
• Big4 ngân hàng nắm gần 11 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường điều chỉnh sâu.
• Thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh với sự thận trọng của người mua, ưu tiên giá trị thực và dự án có pháp lý rõ ràng.
• Nguồn cung mới quý I/2026 tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025, cơ cấu dịch chuyển ra vùng ven và đô thị mới.
• Quá trình sàng lọc thị trường chịu tác động từ cả yếu tố nội tại và bên ngoài, tạo 'phép thử' cho doanh nghiệp.