Nhà ở xã hội Việt Nam: Cung yếu, vị trí xa, thủ tục chậm – mục tiêu 1 triệu căn gặp thách thức

Sự thật chính

• Từ 7/4/2026, trần thu nhập mua nhà ở xã hội nâng lên 25 triệu đồng/tháng (cá nhân) và 50 triệu đồng/tháng (vợ chồng).
• TPHCM dự kiến cần 974.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, với quỹ đất 1.700ha, có thể nâng lên 2.000ha.
• Cả nước đã khởi công 226 dự án nhà ở xã hội, tổng quy mô 228.725 căn, đạt 144% chỉ tiêu giao.
• Chỉ tiêu năm 2026 là hơn 158.700 căn; trong 4 tháng đầu năm khởi công thêm 40 dự án (36.590 căn).
• 25 địa phương đã khởi công đạt và vượt chỉ tiêu năm 2026.
• 80% công nhân tại một khu chế xuất TPHCM sống ngoài khu nhà ở công nhân do thiếu tiện ích.
• Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương áp dụng 'luồng xanh' thủ tục, rà soát quỹ đất và thành lập Quỹ nhà ở địa phương.

Nới điều kiện mua nhưng cung vẫn yếu

Từ ngày 7 tháng 4 năm nay, trần thu nhập để mua nhà ở xã hội đã được nâng lên đáng kể: cá nhân không quá 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 5-10 triệu đồng tùy đối tượng. Động thái này mở rộng cơ hội cho nhiều người dân, trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Tuy nhiên, theo các chuyên gia và nhà quản lý, vấn đề cốt lõi không nằm ở cầu mà ở cung. Ông Võ Trung Hưng, Phó phòng Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết đến năm 2030 thành phố (sau sáp nhập) cần khoảng 974.000 căn nhà ở xã hội, với quỹ đất dự kiến 1.700ha, thậm chí có thể nâng lên 2.000ha. Nhưng nguồn cung hiện tại không chỉ thiếu về số lượng mà còn yếu về chất lượng và vị trí.

Dự án xa trung tâm, thiếu kết nối – người mua không mặn mà

Nhiều dự án nhà ở xã hội nằm xa trung tâm việc làm, xa khu công nghiệp hoặc thiếu kết nối hạ tầng, khiến người dân dù đủ điều kiện cũng không muốn mua. Một ví dụ điển hình: 80% công nhân trong một khu chế xuất tại TPHCM chọn sống ở các khu nhà trọ bên ngoài, trong khi khu nhà ở công nhân được xây dựng lại vắng người ở. Theo TS Đinh Thế Hiển, TPHCM chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội đáp ứng đầy đủ tiêu chí quy hoạch bài bản, quỹ đất đủ lớn, hạ tầng và tiện ích cơ bản. Ông cho rằng nhà ở xã hội cần đảm bảo chất lượng xây dựng, chỉ cắt giảm một số tiện ích nội khu để giảm giá thành, đồng thời có hỗ trợ về thuế và vốn. Chuyên gia của Savills Việt Nam nhấn mạnh vấn đề lớn nhất hiện nay không phải người dân không đủ điều kiện mua mà là không có đủ sản phẩm để lựa chọn. Nhiều dự án mang tính tự phát từ doanh nghiệp, chuyển đổi từ nhà ở thương mại để tiếp cận vốn, không xuất phát từ quy hoạch tổng thể.

Bộ Xây dựng ra công điện khẩn, yêu cầu 'luồng xanh' thủ tục

Bộ trưởng Bộ Xây dựng vừa ban hành công điện gửi Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội trong năm 2026, nhằm hoàn thành chỉ tiêu theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026. Công điện cũng được gửi tới Bí thư Tỉnh ủy, Thành ủy các địa phương để tăng cường lãnh đạo. Theo Bộ Xây dựng, trong 4 tháng đầu năm 2026, cả nước đã khởi công thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn, nâng tổng số dự án đã khởi công lên 226, tổng quy mô 228.725 căn, đạt khoảng 144% chỉ tiêu. Đã hoàn thành 5.426 căn hộ. Có 25 địa phương đã khởi công đạt và vượt chỉ tiêu năm 2026. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng chỉ ra nhiều tồn tại: một số địa phương chưa quan tâm đúng mức, chưa bố trí ngân sách cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư hạ tầng; quỹ đất đủ về số lượng nhưng chất lượng chưa đảm bảo, nhiều khu vực ở xa trung tâm, thiếu kết nối; thủ tục hành chính chậm, chưa đáp ứng yêu cầu 'luồng xanh'.

Chỉ tiêu 2026: hơn 158.700 căn, áp lực từ quỹ đất và pháp lý

Nghị quyết 07/NQ-CP giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030, riêng năm 2026 cả nước phải hoàn thành hơn 158.700 căn. Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, kiện toàn Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cấp tỉnh trong quý II/2026; cập nhật chỉ tiêu vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Các địa phương phải rà soát, điều chỉnh và phê duyệt chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030 phù hợp với quy hoạch, quỹ đất và nhu cầu thực tế; khẩn trương thành lập Quỹ nhà ở địa phương; lập kế hoạch triển khai chi tiết theo từng năm, gắn với danh mục và tiến độ từng dự án. Đối với các dự án đang triển khai, Bộ yêu cầu địa phương làm việc trực tiếp với chủ đầu tư để cam kết tiến độ, đôn đốc hoàn thành trong năm 2026. Với các dự án có khả năng hoàn thành một phần, cần điều chỉnh tiến độ, tập trung nguồn lực và ứng dụng công nghệ thi công hiện đại.

Bài toán quy hoạch: gắn nhà ở với việc làm và không gian sống

Các chuyên gia đồng quan điểm rằng quy hoạch nhà ở xã hội cần gắn chặt với các cụm kinh tế, khu công nghiệp và hệ thống giao thông kết nối. Ông Võ Trung Hưng trăn trở về tổ chức không gian và chất lượng sống cho cư dân, khi thực tế cho thấy một số dự án có hạ tầng không gian xã hội chưa đủ để thu hút người dân. TS Đinh Thế Hiển chỉ ra rằng một số dự án nằm ở khu vực trung tâm, vốn là đất chuyển đổi, được gọi là nhà ở xã hội nhưng không phản ánh đúng bản chất mô hình này. Trong khi đó, nhà ở xã hội đúng nghĩa phải được quy hoạch đồng bộ về quỹ đất, hạ tầng và tiện ích. Bộ Xây dựng yêu cầu ưu tiên bố trí quỹ đất tại các vị trí thuận lợi, đảm bảo kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, giao thông, y tế, giáo dục; đồng thời theo dõi sát diễn biến thị trường, kịp thời công bố giá vật liệu xây dựng phù hợp, giúp kiểm soát chi phí và hạn chế trượt giá.

Triển vọng và thách thức: cần đồng bộ cung – cầu, tháo gỡ nút thắt

Mặc dù số liệu khởi công vượt chỉ tiêu, nhưng các chuyên gia cho rằng nếu chỉ điều chỉnh điều kiện mua mà không đồng thời tháo gỡ các nút thắt về quỹ đất, pháp lý và tiến độ thì hiệu quả sẽ còn hạn chế. Nếu phát triển nhà ở xã hội ở những khu vực không gắn với trung tâm việc làm thì dù giá có thấp cũng khó thu hút người mua. Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp, làm việc trực tiếp với các địa phương để hướng dẫn, đôn đốc triển khai, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Câu hỏi đặt ra: liệu việc nới lỏng điều kiện thu nhập và đẩy mạnh khởi công có đủ để giải quyết bài toán nhà ở xã hội, hay cần một cuộc cải cách sâu hơn về quy hoạch và thể chế?

Tóm lược

• Trần thu nhập mua nhà ở xã hội đã được nâng lên 25 triệu đồng/tháng (cá nhân) và 50 triệu đồng/tháng (vợ chồng) từ 7/4/2026.
• TPHCM cần 974.000 căn nhà ở xã hội đến 2030, nhưng quỹ đất và chất lượng dự án còn nhiều bất cập.
• Cả nước đã khởi công 226 dự án (228.725 căn), vượt 44% chỉ tiêu, nhưng mới hoàn thành 5.426 căn.
• Nhiều dự án nằm xa trung tâm việc làm, thiếu kết nối hạ tầng, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ thấp.
• Bộ Xây dựng yêu cầu áp dụng 'luồng xanh' thủ tục, rà soát quỹ đất và thành lập Quỹ nhà ở địa phương.
• Chuyên gia nhấn mạnh cần quy hoạch đồng bộ nhà ở với việc làm, hạ tầng và tiện ích để thu hút người mua.