Liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát đề xuất thu hồi gần 8.000 ha đất cho siêu dự án trục đại lộ sông Hồng

Sự thật chính

• Liên danh gồm Đại Quang Minh, THACO, Hòa Phát là nhà đầu tư duy nhất sau khi MIK Group, Văn Phú, T&T rút lui.
• Tổng mức đầu tư dự án là 714.256 tỷ đồng (hơn 27 tỷ USD), giảm 140.000 tỷ so với ước tính ban đầu.
• Diện tích đất thu hồi khoảng 7.971 ha, trong đó 5.073 ha đề xuất hoán đổi, bổ sung 2.265 ha ngoài phân khu.
• Chi phí giải phóng mặt bằng ước tính hơn 290.200 tỷ đồng cho 15/17 dự án thành phần.
• Dự án trải dài 19 xã, phường, quy mô 11.418 ha, chia làm 17 dự án thành phần.
• Tiến độ 3 giai đoạn: 2026-2030, 2030-2035, 2035-2038, hoàn thành toàn bộ năm 2038.
• Phương thức đầu tư PPP, hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).

Liên danh ba ông lớn duy trì vị thế chủ đầu tư

Chỉ còn ba doanh nghiệp trong liên danh nhà đầu tư cho siêu dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng: Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh, Công ty cổ phần Tập đoàn Trường Hải (THACO) và Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát. Theo hồ sơ trình UBND TP Hà Nội tháng 4/2026, ba cái tên MIK Group, Văn Phú và T&T đã rút khỏi thỏa thuận hợp tác ký ngày 16/12/2025, khi đó liên danh gồm sáu bên. Đại Quang Minh vẫn giữ vai trò đại diện liên danh, như đã được thống nhất ngay từ đầu. Sự rút lui của ba nhà đầu tư bất động sản lớn không làm thay đổi cấu trúc đề xuất, nhưng đặt ra câu hỏi về khả năng huy động vốn cho dự án quy mô chưa từng có tại Hà Nội.

Quy mô khổng lồ: 11.418 ha, 17 dự án thành phần

Dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng diện tích nghiên cứu khoảng 11.418 ha, trải dài hai bên sông Hồng qua 19 xã, phường. Trong đó, trục đại lộ cảnh quan dài khoảng 80 km (theo hồ sơ tháng 4) hoặc 40 km (theo đề xuất tháng 5), tùy theo cách phân chia đoạn hữu ngạn và tả ngạn. Các hạng mục chính gồm công viên ven sông (khoảng 3.500 ha), khu đô thị (gần 3.300 ha), mặt nước (hơn 3.440 ha) và các công trình chỉnh trị sông. Dự án được chia thành 17 dự án thành phần, với tổng mức đầu tư 714.256 tỷ đồng (hơn 27 tỷ USD). Con số này thấp hơn 140.000 tỷ đồng so với ước tính sơ bộ công bố cuối năm 2025. Riêng chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) cho 15 dự án thành phần (không gồm hai dự án kè và chỉnh trị sông) đã lên tới hơn 290.200 tỷ đồng.

Đề xuất hoán đổi đất: 5.073 ha trong dự án, thêm 2.265 ha ngoài

Để cân đối vốn đầu tư, liên danh đề xuất hoán đổi 12 khu đất với tổng diện tích hơn 5.073 ha. Trong đó, quỹ đất đối ứng nằm trong phạm vi dự án là hơn 2.800 ha, giá trị sơ bộ 420.950 tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng mức đầu tư lên tới 714.256 tỷ đồng, tạo khoảng chênh lệch hơn 293.300 tỷ đồng. Để bù đắp, liên danh đề xuất bổ sung quỹ đất đối ứng ngoài phạm vi phân khu sông Hồng, khoảng 2.265 ha thuộc các xã Ô Diên, Liên Minh và Đan Phượng. Phương thức đầu tư là PPP theo hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao), nghĩa là nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, sau đó được thanh toán bằng quỹ đất. Việc bổ sung đất ngoài phạm vi dự án cho thấy sự phức tạp trong bài toán tài chính, khi giá trị đất trong dự án chưa đủ để bù đắp chi phí.

Chi phí GPMB và chính sách tái định cư linh hoạt

Tổng diện tích đất thu hồi ước tính khoảng 7.971 ha. Chi phí GPMB bao gồm bồi thường đất (theo bảng giá đất của UBND thành phố tại thời điểm thu hồi), bồi thường tài sản gắn liền (nhà cửa, cây trồng, mồ mả), hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, di chuyển và tạm cư. Liên danh đưa ra ba phương án tái định cư: chung cư cao tầng tại dự án thành phần 16 (phường Long Biên, Bồ Đề) và dự án thành phần 17 (phường Lĩnh Nam); nhà thấp tầng và cao tầng tại khu đô thị đa mục tiêu xã Thư Lâm, xã Đông Anh; hoặc đền bù bằng tiền. Người dân còn được hỗ trợ tạm cư trong quá trình thi công. Điểm nhấn được xác định tại phường Hồng Hà thuộc vành đai 1, nơi GPMB sẽ được thực hiện ngay để hình thành mặt tiền đô thị mới cho khu vực 'phòng khách đô thị'.

Tiến độ 3 giai đoạn, mục tiêu hoàn thành năm 2038

Dự án được chia làm 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 (2026-2030) sẽ hoàn thành trục cảnh quan hữu Hồng (dự án thành phần 1), công viên bãi sông phường Hồng Hà (dự án thành phần 11), khu đô thị định cư phường Lĩnh Nam (dự án thành phần 17), đồng thời khởi công khu đô thị đa mục tiêu tại phường Bồ Đề, Long Biên (dự án thành phần 16) và trục đại lộ cảnh quan tả Hồng (dự án thành phần 2). Các công trình kè và chỉnh trị sông trên toàn tuyến (dự án thành phần 14, 15) cũng được triển khai. Giai đoạn 2 (2030-2035) hoàn thành các dự án còn lại của giai đoạn 1 và tiếp tục triển khai 9 dự án thành phần khác (3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13). Giai đoạn cuối (2035-2038) sẽ hoàn thành nốt các dự án này và quyết toán. Như vậy, toàn bộ siêu dự án dự kiến cán đích sau 12 năm, với mốc quan trọng đầu tiên là năm 2030.

Bối cảnh và những ẩn số

Việc ba nhà đầu tư rút lui khỏi liên danh ban đầu đặt ra câu hỏi về tính khả thi của dự án, đặc biệt khi quy mô tài chính lên tới hơn 27 tỷ USD. Tuy nhiên, sự tham gia của THACO và Hòa Phát – hai tập đoàn sản xuất và bất động sản hàng đầu – có thể củng cố niềm tin. Dự án nằm trong chiến lược phát triển hạ tầng đô thị của Hà Nội, với kỳ vọng tạo ra 'kỳ tích sông Hồng' tương tự các đại lộ ven sông trên thế giới. Hiện tại, hồ sơ đang được UBND TP Hà Nội và Sở Tài chính thẩm định. Các nội dung về tổng mức đầu tư, cơ cấu chi phí, phương án tài chính và quỹ đất đối ứng sẽ được rà soát kỹ trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Dự án vẫn còn nhiều ẩn số, đặc biệt là việc bổ sung đất ngoài phạm vi và khả năng huy động vốn từ các đối tác tài chính.

Tóm lược

• Liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát là nhà đầu tư duy nhất cho dự án trục đại lộ sông Hồng sau khi ba đơn vị khác rút lui.
• Tổng vốn đầu tư 714.256 tỷ đồng (27 tỷ USD), giảm 140.000 tỷ so với ước tính ban đầu.
• Gần 8.000 ha đất sẽ bị thu hồi, với chi phí GPMB hơn 290.200 tỷ đồng.
• Nhà đầu tư đề xuất hoán đổi 5.073 ha đất trong dự án và bổ sung 2.265 ha ngoài phân khu để cân đối tài chính.
• Dự án kéo dài 12 năm (2026-2038), chia 3 giai đoạn, mục tiêu hoàn thành toàn bộ năm 2038.
• Phương thức PPP hợp đồng BT, thanh toán bằng quỹ đất, đang chờ thẩm định của UBND TP Hà Nội.