El Congreso rechaza el decreto de prórroga de alquileres y deja a 1,2 millones de inquilinos en la incertidumbre

Lo esencial

• El Congreso de los Diputados ha rechazado convalidar el Real Decreto-ley 8/2026.
• El decreto buscaba prorrogar contratos de alquiler dos años y limitar la actualización anual de rentas al 2%.
• 177 votos en contra (PP, Vox, Junts, UPN) frente a 166 a favor (PSOE y aliados).
• Hasta 1,2 millones de contratos de alquiler que expiran en dos años quedan sin protección extraordinaria.
• 630.000 contratos vencen en 2026 sin la prórroga automática.
• El sobreesfuerzo financiero de los inquilinos podría dispararse del 35% al 62%.
• Precios del alquiler han subido un 52% desde 2021, ingresos apenas un 23%.

El decreto de Sumar cae en la Cámara Baja

El Pleno del Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto-ley 8/2026, una medida impulsada por Sumar que pretendía ofrecer un respiro a miles de inquilinos en España. La norma, que buscaba una prórroga extraordinaria de dos años para contratos de alquiler con vencimiento hasta el 31 de diciembre de 2027 y un tope del 2% en la actualización anual de las rentas, no ha logrado el apoyo parlamentario suficiente. La votación se saldó con 177 votos en contra, provenientes del Partido Popular, Vox y Junts, cuyo rechazo fue explícito desde el inicio. UPN también votó en contra, mientras que el PNV optó por la abstención. El bloque a favor, que incluía al PSOE, sumó 166 apoyos, insuficientes para sacar adelante la iniciativa. Este fracaso legislativo deja en una situación de gran vulnerabilidad a una parte significativa del parque de alquileres del país, en un contexto ya marcado por la escalada de precios y la precariedad de los ingresos.

Millones de contratos sin red ante el vencimiento

La no convalidación del decreto significa que los contratos de alquiler que venzan después de la publicación de su derogación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) no podrán acogerse a la prórroga de dos años, incluso si se hubiera solicitado en el plazo en que la norma estuvo vigente. Según estimaciones de Oxfam Intermón, esta situación afecta a cerca de 1,2 millones de contratos que expiran en los próximos dos años, de los cuales 630.000 lo hacen a lo largo de este mismo 2026. El impacto económico sobre los inquilinos es severo. El sobreesfuerzo financiero que destinan a la vivienda podría dispararse del 35% al 62%, una cifra que se vuelve casi inasumible si se considera que los precios del alquiler han escalado un 52% desde 2021, mientras que los ingresos de los hogares apenas han crecido un 23% en el mismo periodo. Casos como el de Darío Gey, un jubilado de 65 años, ilustran la desesperación de quienes se encuentran sin alternativas ante la imposibilidad de asumir alquileres desorbitados en mercados como el madrileño, donde se exigen sueldos de 3.000 euros para afrontar rentas de 1.000.

Expectativa de derecho vs. derecho consolidado

La naturaleza provisional del Real Decreto-ley ha sido clave en su caída. Los abogados José Ramón Zurdo y Alejandro Fuentes-Lojo explican que, mientras el Congreso no se pronunciaba, existía una "expectativa de derecho" para el inquilino, pero no un "derecho consolidado". Al ser derogado, esta expectativa se extingue, y la obligación del arrendador de conceder la prórroga, que nace en el momento del vencimiento del contrato y no con la solicitud, no se materializa. "Las obligaciones que genera solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está viva. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si esa obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo", señala la abogada Aurrecoechea. Esto implica que, si los propietarios no han pactado expresamente aceptar las prórrogas y se han opuesto, los contratos con vencimiento posterior al rechazo del decreto no podrán ser prorrogados bajo sus términos. Fuentes-Lojo también subraya la importancia de la respuesta del arrendador. Si bien el silencio o la no contestación no implicaba una oposición expresa mientras el decreto estaba en vigor, ahora la situación cambia. Es crucial que los propietarios respondan de forma explícita a las solicitudes de prórroga para evitar futuras disputas.

El mercado ante la inseguridad regulatoria

La caída del decreto abre un escenario de incertidumbre regulatoria que tendrá repercusiones directas en el mercado inmobiliario. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, advierte que, a pesar de ser un desenlace previsible, la medida "no ha sido en absoluto inocua" y sus efectos ya se sienten. Se anticipa un repunte de la litigiosidad, especialmente entre aquellos inquilinos que, confiando en las directrices gubernamentales, ya habían solicitado formalmente la extensión de sus contratos. Estos se encuentran ahora en una posición delicada, con la esperanza de que los tribunales puedan mediar en su favor, como señala César Sanjuán, habitante de Carabanchel en riesgo de desalojo. La inestabilidad regulatoria también podría influir en las decisiones de compra. Por un lado, algunos compradores podrían posponer sus planes ante la falta de predictibilidad. Por otro, la percepción de que el alquiler se encarecerá y será más impredecible podría empujar a otros hacia la compra, buscando una mayor estabilidad a través de la hipoteca, según Yogi Thadhani, country manager de Finteca en España.

Impacto en la financiación y la capacidad de ahorro

Más allá del mercado de alquiler y compra, la inseguridad regulatoria afecta a la capacidad de ahorro de los hogares. La volatilidad en el mercado de la vivienda y la incertidumbre sobre los costes futuros de alojamiento dificultan la planificación financiera a largo plazo. Asimismo, este contexto de inestabilidad tiene un impacto directo en el comportamiento de las entidades financieras. Los bancos se ven obligados a reevaluar el riesgo asociado a las operaciones inmobiliarias. Esto podría traducirse en criterios más exigentes para la concesión de hipotecas o, en general, en una mayor prudencia a la hora de otorgar financiación. La situación actual deja a miles de inquilinos en una encrucijada, con la esperanza de que las vías judiciales ofrezcan una solución temporal o abran la puerta a negociaciones forzadas con los propietarios, ante la imposibilidad de encontrar alternativas habitacionales asequibles.

En resumen

• El Congreso ha rechazado el decreto que prorrogaba contratos de alquiler y limitaba la subida de rentas al 2%.
• Hasta 1,2 millones de contratos de alquiler quedan sin la protección extraordinaria de la prórroga de dos años.
• El sobreesfuerzo financiero de los inquilinos podría aumentar drásticamente, pasando del 35% al 62%.
• La decisión genera inseguridad jurídica y se prevé un aumento de los litigios entre inquilinos y propietarios.
• La incertidumbre regulatoria puede influir en las decisiones de compra de vivienda y en la concesión de hipotecas.
• Miles de inquilinos se enfrentan a la posibilidad de no poder renovar sus contratos en condiciones asequibles.