Crédit immobilier : la hausse des taux bloque des dossiers, les courtiers réclament une révision mensuelle du taux d'usure

Les faits

• Le taux d'usure n'est plus révisé que trimestriellement depuis 2023.
• Les courtiers demandent un retour à une révision mensuelle du taux d'usure.
• La guerre au Moyen-Orient, débutée en Iran et dans les pays voisins, allonge les délais de vente.
• Margaux et Mylan, un jeune couple nantais, cherchent à acheter dans le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix.
• Le Smic pourrait augmenter dès juin 2026 en raison d'une inflation estimée à 2,2 %.
• Une directive européenne (UE2023/2225) transposée en France le 20 novembre 2026 encadre les petits découverts.
• Les petits découverts de moins de 200 € et d'un mois devront faire l'objet d'une analyse de solvabilité.
• Les banques facturent des agios d'environ 19 % sur les découverts autorisés.

Des dossiers bloqués malgré une hausse des taux encore modérée

Le marché du crédit immobilier français traverse une période de tensions croissantes. Depuis plusieurs semaines, les courtiers signalent que de nombreux dossiers d'emprunteurs se heurtent à un refus de financement, alors même que la remontée des taux d'intérêt reste contenue. Le 16 avril 2026, des professionnels du secteur ont publiquement demandé un retour à une révision mensuelle du taux d'usure, le seuil maximal au-delà duquel un prêt ne peut être accordé. Actuellement, le taux d'usure n'est actualisé que tous les trois mois, un rythme jugé trop lent par les intermédiaires. Selon eux, cette rigidité empêche les banques de suivre l'évolution rapide des conditions de marché, ce qui exclut de fait une partie des emprunteurs, notamment les plus modestes. Le 7 avril 2026, une analyse publiée dans la presse économique soulignait que le renchérissement du coût des emprunts restait limité, mais que certains dossiers rencontraient déjà des difficultés pour être financés.

Le couple nantais face à un marché immobilier sous tension

À Nantes, Margaux et Mylan, un jeune couple actuellement locataire, ont décidé de se lancer dans l'achat de leur premier logement. Leur cible: le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix, l'un des plus prisés de la capitale des Pays de la Loire. Leur parcours, relaté le 19 avril 2026, illustre les difficultés rencontrées par les primo-accédants dans un contexte de crédit plus sélectif. Si le couple parvient encore à envisager un achat, d'autres acheteurs potentiels sont contraints de reporter leur projet. Les agences immobilières constatent une hésitation grandissante parmi les acquéreurs, et les délais de vente s'allongent depuis le début de la guerre au Moyen-Orient, qui a éclaté en Iran et dans les pays voisins. Ce conflit, qui perturbe les marchés financiers mondiaux, ajoute une couche d'incertitude à un secteur déjà fragilisé par la hausse des taux.

Une directive européenne rebat les cartes du découvert bancaire

Au-delà du crédit immobilier, le paysage du crédit en France s'apprête à connaître un autre changement majeur. Le 20 novembre 2026 entrera en vigueur une ordonnance transposant la directive européenne UE2023/2225 sur le crédit à la consommation. Cette nouvelle réglementation impose que tous les découverts bancaires, même les plus petits, fassent l'objet d'une vérification automatique de solvabilité. Concrètement, les découverts de moins de 200 euros et d'une durée inférieure à un mois, jusqu'ici exclus du champ du crédit à la consommation, devront désormais être précédés d'une analyse de solvabilité du client. Cette mesure a suscité des inquiétudes parmi les consommateurs, certains titres de presse annonçant la fin du découvert autorisé. Pourtant, la réalité est plus nuancée: la pratique du petit découvert n'est pas interdite, mais simplement encadrée.

Ce qui change vraiment pour les consommateurs et les banques

Les banques continueront à pouvoir accorder des facilités de trésorerie, ces découverts autorisés qui permettent de dépasser son solde jusqu'à trois mois maximum. En échange, elles facturent des agios dont le taux moyen avoisine actuellement 19 %. La directive ne remet pas en cause ce mécanisme, qui rapporte aux établissements financiers. En revanche, les commissions bancaires pour incident de paiement, parfois très élevées, devraient disparaître pour les petits découverts. L'obligation d'analyse de solvabilité ne devrait pas bouleverser les pratiques, car les banques réalisaient déjà souvent cette vérification de manière informelle. En revanche, un point sensible demeure: tout dépassement du montant autorisé du découvert nécessitera désormais un nouvel accord préalable, ce qui pourrait réduire la souplesse dont disposaient les clients pour de légers dépassements. Les banques devront également fournir une information plus complète à leurs clients.

L'inflation et le pétrole pèsent sur le pouvoir d'achat et l'épargne

Dans ce contexte de durcissement du crédit, les ménages français sont également confrontés à une inflation persistante. Estimée à 2,2 %, elle pourrait entraîner une hausse automatique du Smic dès juin 2026, un mécanisme d'indexation qui redonne un peu d'air aux bas salaires mais alimente aussi les craintes d'une spirale prix-salaires. Parallèlement, le prix du pétrole a bondi à 110 dollars le baril, conséquence directe du conflit au Moyen-Orient, provoquant une pénurie de carburant en France: 16 % des stations-service sont à sec, le gazole étant le plus touché. Cette flambée énergétique réduit la capacité d'épargne des ménages, alors même que se constituer un apport personnel est devenu un prérequis pour obtenir un crédit immobilier. Les conseillers financiers recommandent de puiser dans des enveloppes comme le Livret A, le plan d'épargne-logement ou le plan d'épargne-retraite, à condition de respecter certaines règles de déblocage.

Des perspectives incertaines pour le marché du crédit en 2026

Les investisseurs en crédit se montrent prudents mais confiants, selon une note récente. La prudence est de mise face à la volatilité des marchés, mais la confiance repose sur la résilience des économies développées. En France, la reprise de l'immobilier, déjà contrariée par la guerre au Moyen-Orient, pourrait être freinée davantage si les taux d'intérêt continuent de grimper. La prochaine hausse des taux de la Banque centrale européenne, attendue dans les mois à venir, menace déjà le marché du crédit. Les courtiers espèrent que le retour à une révision mensuelle du taux d'usure permettra d'assouplir les conditions de financement, mais la décision appartient aux autorités monétaires. En attendant, les acheteurs potentiels, comme Margaux et Mylan, doivent composer avec un marché où chaque dossier est scruté de près.

À retenir

• La hausse des taux d'intérêt, bien que modérée, bloque déjà des dossiers de crédit immobilier, poussant les courtiers à réclamer une révision mensuelle du taux d'usure.
• Le conflit au Moyen-Orient (Iran et pays voisins) allonge les délais de vente et accroît l'incertitude des acheteurs.
• La directive européenne UE2023/2225, transposée le 20 novembre 2026, encadre les petits découverts (moins de 200 € et un mois) sans les interdire, mais impose une analyse de solvabilité.
• Les banques conservent la possibilité d'accorder des découverts autorisés, mais les dépassements de montant nécessiteront un nouvel accord.
• L'inflation à 2,2 % pourrait entraîner une hausse du Smic dès juin 2026, tandis que le pétrole à 110 dollars provoque des pénuries de carburant en France.
• Les primo-accédants comme Margaux et Mylan à Nantes doivent surmonter des conditions de crédit plus strictes et un marché immobilier sous tension.