Prêt immobilier : un député propose de remplacer le taux d'endettement par le reste à vivre

Les faits

• Lionel Causse, député Renaissance, a déposé mi-avril 2026 une proposition de loi visant à assouplir la règle des 35 % d'endettement.
• La règle actuelle, fixée par le HCSF en 2021, plafonne le taux d'endettement à 35 % et la durée du prêt à 25 ans.
• Le texte propose d'intégrer le « reste à vivre » comme critère complémentaire pour autoriser des dérogations.
• Selon le député, la réforme pourrait accroître de 10 % à 15 % le nombre de crédits immobiliers accordés.
• Une première tentative similaire en 2024 avait échoué après que la proposition a été vidée de sa substance au Parlement.
• Le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,12 % en janvier 2022 à 4,17 % en janvier 2024, puis à 3,23 % en mai 2026.
• Les banques peuvent déjà déroger à la règle pour 20 % des dossiers, notamment pour les primo-accédants.

Un marché du crédit en crise

Depuis plus de trois ans, la guerre en Ukraine et le conflit au Moyen-Orient, déclenché le 28 février 2026, pèsent sur l'économie française. L'une des conséquences les plus visibles est la chute brutale du nombre de prêts immobiliers accordés aux ménages. Les banques, prudentes, opposent un refus catégorique à des milliers de demandes, invoquant une règle devenue incontournable: le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Cette norme, édictée en 2021 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), a remplacé l'ancien seuil de 33 %. Mais elle est jugée trop rigide par de nombreux élus et professionnels du crédit, car elle ne tient pas compte de la situation réelle des emprunteurs.

La proposition de loi de Lionel Causse

Pour répondre à cette impasse, le député Renaissance Lionel Causse a déposé mi-avril 2026 une proposition de loi cosignée par une dizaine de parlementaires. Le texte vise à remplacer le taux d'endettement comme critère principal par une analyse du « reste à vivre », c'est-à-dire la somme qui reste à un ménage après avoir payé ses mensualités et ses charges. « La notion de reste à vivre offre une approche complémentaire, en ce qu'elle permet d'apprécier concrètement les marges financières dont dispose un emprunteur pour faire face à ses dépenses courantes », expliquent les députés signataires. Concrètement, si la réforme aboutit, les banques pourraient accorder un prêt même si le taux d'endettement dépasse 35 %, à condition que le reste à vivre soit suffisant.

Un impact chiffré sur l'accès au crédit

Selon les calculs de Lionel Causse, cette réforme pourrait augmenter de 10 % à 15 % le nombre de crédits immobiliers accordés. Un chiffre qui repose sur l'idée que de nombreux dossiers, aujourd'hui refusés en raison d'un taux d'endettement trop élevé, disposent en réalité d'un reste à vivre confortable grâce à des revenus élevés. Les données de la Banque de France illustrent le contexte: le taux moyen des crédits immobiliers, hors renégociation, est passé de 1,12 % en janvier 2022 à 4,17 % en janvier 2024, avant de redescendre à 3,23 % en mai 2026. Cette baisse récente a permis à certains emprunteurs de revenir sur le marché, mais dans des conditions difficiles, avec des durées d'emprunt toujours plus longues.

Les limites de la règle actuelle

La règle des 35 % est critiquée pour son manque de nuance. Elle met tous les emprunteurs dans le même panier, sans considérer leur niveau de vie réel. Auparavant, le reste à vivre était un critère central dans l'analyse de solvabilité. Mais depuis 2021, le HCSF a rendu le taux d'endettement obligatoire, ne laissant aux banques qu'une marge de dérogation limitée à 20 % des dossiers, principalement pour les primo-accédants. Cette rigidité a conduit à une hausse des refus, alors même que de nombreux ménages auraient les moyens de rembourser un prêt. « Il ne faut pas faire n'importe quoi et supprimer totalement la contrainte du taux d'effort. Mais il est effectivement dommage de bloquer certaines personnes, représentant une minorité de la population française, et ayant suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35 % de leurs revenus », estime Clément Delpirou, président du groupe de mandataires lad.

Un parcours législatif incertain

Le succès de cette proposition de loi reste hypothétique. En 2024, Lionel Causse avait déjà déposé un texte similaire, qu'il avait dû retirer après que celui-ci a été vidé de sa substance au Parlement. L'actuelle tentative pourrait connaître le même sort, d'autant que le HCSF, garant de la stabilité financière, pourrait s'opposer à un assouplissement jugé risqué. Clément Delpirou, tout en soutenant la démarche, appelle à préciser la notion de reste à vivre: « Au cours du processus législatif, il faudra à mon sens préciser cette notion du reste à vivre afin de ne pas mettre en danger les ménages. » Le texte devra donc trouver un équilibre entre assouplissement et protection des emprunteurs.

Les enjeux pour les ménages et les banques

Si la réforme aboutit, les banques pourraient déroger plus facilement à la règle des 35 %, à condition de démontrer que le ménage dispose d'un niveau de vie suffisant. Le texte précise que cette appréciation tiendrait « notamment compte du niveau de reste à vivre de l'emprunteur ». Une telle évolution serait un soulagement pour de nombreux foyers, mais aussi pour les professionnels du crédit, qui voient dans cette mesure un moyen de relancer un marché atone. Reste à savoir si le Parlement adoptera cette proposition. Le feuilleton législatif promet d'être suivi de près par les acteurs du secteur, alors que le marché immobilier français traverse l'une de ses périodes les plus tendues depuis la crise des subprimes.

À retenir

• Lionel Causse propose de remplacer le taux d'endettement de 35 % par une analyse du reste à vivre pour accorder les prêts immobiliers.
• La réforme pourrait augmenter de 10 % à 15 % le nombre de crédits accordés, selon le député.
• La règle actuelle, imposée par le HCSF en 2021, est jugée trop rigide et ne tient pas compte des situations individuelles.
• Une première tentative similaire en 2024 a échoué après avoir été vidée de sa substance au Parlement.
• Les professionnels du crédit soutiennent la mesure mais appellent à préciser la notion de reste à vivre pour éviter des risques d'endettement excessif.
• Le contexte géopolitique (guerre en Ukraine, conflit au Moyen-Orient) exacerbe les tensions sur le marché du crédit immobilier en France.