Kroatien: Neue Regeln für Ferienunterkünfte ab 2026 – Was Urlauber wissen müssen

Die Fakten

• Ab 2026 soll eine EU-Verordnung ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen einführen.
• Die tatsächliche Pflicht zur Registrierungsnummer in Kroatien wird frühestens Ende 2026/Anfang 2027 erwartet.
• Für die Urlaubssaison 2026 gelten weiterhin die bekannten Vorschriften für Vermieter.
• Tourismusminister Tonči Glavina kündigte ein Vorgehen gegen 'wilde' Vermietungen im Web an.
• Kroatien verzeichnete 2025 rund 110 Millionen Übernachtungen und 21,8 Millionen Gäste.
• Deutsche Touristen stellen mit Abstand die größte Gruppe ausländischer Urlauber in Kroatien dar.
• Ausländer kauften zwischen 2019 und Ende 2025 etwa 70.000 Immobilien in Kroatien.

Verunsicherung über neue EU-Regel für Kroatien-Urlaub

In den vergangenen Tagen sorgten Berichte über angeblich ab dem 1. Juni 2026 verpflichtende Registrierungsnummern für Ferienunterkünfte in Kroatien für Aufsehen. Diese Neuerung, die im Zusammenhang mit einer neuen EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung steht, verunsicherte sowohl Reisende als auch Vermieter. Die kroatische Zentrale für Tourismus (HTZ) stellt nun jedoch klar, dass die Regelung nicht bereits zu diesem Zeitpunkt verpflichtend wird. Die EU-Verordnung zielt darauf ab, mehr Transparenz im Bereich der Kurzzeitvermietung zu schaffen und illegale Angebote einzudämmen. Die praktische Umsetzung obliegt jedoch den einzelnen Mitgliedstaaten. In Kroatien befindet sich das entsprechende Gesetz derzeit noch in Ausarbeitung, und konkrete Fristen sowie Details zur Umsetzung werden erst in den kommenden Monaten festgelegt. Für Reisende bedeutet dies vorerst Entwarnung. Wer bereits eine Unterkunft gebucht hat oder noch buchen möchte, muss derzeit nichts unternehmen. Aufenthalte sind sicher planbar, und neue Buchungen sind ohne Einschränkungen möglich. Die Urlaubssaison 2026 wird weiterhin unter den bekannten Vorschriften für Vermieter ablaufen.

EU-Verordnung: Einheitliches System statt sofortiger Pflicht

Hintergrund der Verunsicherung ist eine neue EU-Verordnung, die ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen vorschreibt. Die kroatische Tourismusbehörde betont jedoch, dass dies nicht bereits zum 1. Juni 2026 in der laufenden Saison verpflichtend wird. Aktuell fehlen sowohl ein technischer Ablauf über das System eVisitor als auch die Möglichkeit, eine solche Registrierungsnummer zu beantragen. Mit einer tatsächlichen Einführung des Systems wird in Kroatien frühestens rund um den Jahreswechsel 2026/27 gerechnet. Langfristig ist vorgesehen, jeder Unterkunft eine einheitliche Registrierungsnummer zuzuweisen, die auch in Online-Inseraten sichtbar sein soll. Dies soll die Transparenz erhöhen und nicht gemeldete Vermietungen eindämmen. Die Regierung will verstärkt gegen die Schattenwirtschaft vorgehen und die Kontrollen ausbauen, um alle Mietangebote transparent zu erfassen und rechtmäßige Vermietungen sicherzustellen. Wie genau das neue System im Detail funktionieren wird, ist derzeit noch offen.

Kroatiens Kampf gegen 'wilde' Vermietungen und steigende Kosten

Tourismusminister Tonči Glavina hat einen entschlossenen Feldzug gegen die 'wilde' Vermietung von Ferienwohnungen und Gästezimmern im Internet angekündigt. 'Die Glocke für die Schwarzvermieter hat geschlagen', erklärte er bei der Vorstellung des neuen Gastronomiegesetzes. Ohne die neu eingeführte Registrierungsnummer könnten Unterkünfte auf einschlägigen Plattformen nicht mehr beworben werden. Sowohl Schwarzvermieter als auch Plattformbetreiber, die nicht registrierte Wohnungen listen, müssten mit 'drakonischen Strafen' rechnen. Dieser Feldzug gegen die Schattenwirtschaft erhöht den Kostendruck im heimischen Tourismussektor. Bereits zu Beginn des letzten Jahres führte Zagreb eine neue Immobiliensteuer ein, die die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb verteuert hat. Die Regierung will damit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Küstenstädten entgegenwirken und die Auslastung von Hotels und registrierten Ferienwohnungen verbessern. Die Zeiten, in denen Hobby- und Nebenerwerbshoteliers um Gäste buhlten, scheinen vorbei. Die kroatische Regierung setzt auf Digitalisierung und strengere Kontrollen, um den Tourismusmarkt zu regulieren und illegale Angebote zu unterbinden.

Tourismusboom trotz Preissteigerungen und Kostenbelastung

Trotz steigender Preise und regulatorischer Anstrengungen verzeichnete Kroatiens Tourismusverband HTZ für 2025 erneute Zuwächse. Das Land meldete 110 Millionen Übernachtungen und 21,8 Millionen Gäste, was einem Jahresumsatz von rund 15,5 Milliarden Euro entspricht. Deutsche Gäste stellen weiterhin den größten Anteil der ausländischen Urlauber, gefolgt von Slowenen, Österreichern und Polen. Die Einnahmen steigen, doch die Gewinnmargen der Gastronomen geraten zunehmend unter Druck. Obwohl die Umsätze der Branche in den letzten beiden Jahren um zwölf bis 15 Prozent gestiegen sind, erhöhten sich die Kosten gleichzeitig um 20 Prozent. Weitere 'Preisanpassungen' sind für die kommende Sommersaison zu erwarten, was dazu führt, dass budgetbewusste junge Reisende zunehmend günstigere Ziele wie Albanien ansteuern. Die steigenden Kosten für Saisonkräfte und die Inflation tragen ebenfalls zur Belastung bei. Die kroatische Tourismusbranche steht vor der Herausforderung, die Attraktivität des Landes angesichts wachsender Ausgaben für Urlauber zu erhalten.

Grauzone an der Küste: Bettenzahlen und Übernachtungen klaffen auseinander

Die kroatische Küste entwickelt sich zunehmend zu einer touristischen Grauzone, in der die offiziellen Bettenzahlen nicht mit den tatsächlichen Übernachtungszahlen übereinstimmen. Laut aktuellen Daten überschritt das Land im vergangenen Jahr die Marke von 700.000 Betten im nicht-kommerziellen Sektor – mehr als alle registrierten privaten Familienunterkünfte, Campingplätze und Hotels zusammen. Das kroatische Statistikamt (DZS) verzeichnet eine Lücke: Während 2019 bei 200.000 Betten weniger in diesem Bereich noch 13 Millionen nicht-kommerzielle Übernachtungen registriert wurden, sind es heute nur noch rund 10,5 Millionen. Allein im Bezirk Zadar zählte das DZS 2025 vier Millionen nicht-kommerzielle Übernachtungen, Spitzenreiter in ganz Kroatien. Ein weiteres Problem ist der Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Zwischen 2019 und Ende 2025 kauften Ausländer rund 70.000 Immobilien, vorwiegend in attraktiven Lagen. Slowenen führen die Liste mit 19.000 Käufen an, gefolgt von Deutschen (17.000) und Österreichern (7.000). Viele dieser Häuser werden offiziell als Privatdomizil genutzt, aber im Sommer still und leise vermietet, ohne Kurtaxe und Steuerabgaben.

Unlautere Konkurrenz und Kontrollprobleme bei der Umsetzung

Tourismus-Berater Nedo Pinezić kritisiert, dass nicht-kommerzielle Unterkünfte eine unlautere Konkurrenz für den legalen Tourismus darstellen. Er bemängelt, dass Probleme, die sich über Jahrzehnte aufgebaut haben, nicht mit einem Federstrich gelöst werden können. Kroatische Kleinvermieter kämpfen mit Bürokratie und zahlen Steuern und Kurtaxe, während ausländische Nachbarn ihre Häuser ungestraft vermieten. Die Kontrolle der Kurtaxe fällt künftig den kommunalen Ordnungshütern zu, die jedoch chronisch unterbesetzt sind. Inspektoren dürfen ohne Gerichtsbeschluss keine Privatwohnungen betreten. EU-Bürger dürfen sich bis zu 90 Tage im Jahr ohne Anmeldung in einem anderen EU-Land aufhalten, was die Kontrolle erschwert, solange keine Kurtaxe fällig wird. Ein weiteres Problem in Kroatien ist der Mangel an Kläranlagen, was die Umweltbelastung erhöht. Die Regierung steht vor der Herausforderung, diese komplexen Probleme anzugehen und ein faires System für alle Akteure im Tourismussektor zu schaffen.

Das Wichtigste

• Die angekündigte Pflicht zur Registrierungsnummer für Ferienunterkünfte in Kroatien ab Juni 2026 wird voraussichtlich erst Ende 2026/Anfang 2027 greifen.
• Für die Urlaubssaison 2026 bleiben die bisherigen Vorschriften für Vermieter und Urlauber in Kroatien bestehen.
• Kroatien plant eine umfassende Digitalisierung und strengere Kontrollen zur Eindämmung illegaler Vermietungen und zur Erhöhung der Transparenz.
• Trotz steigender Kosten und neuer Regulierungen verzeichnete Kroatiens Tourismus 2025 erneut Zuwächse bei Übernachtungen und Gästen.
• Ausländische Immobilienkäufer, insbesondere aus Deutschland und Slowenien, tragen zur Zunahme von Ferienunterkünften bei, die teils illegal vermietet werden.
• Die kroatische Regierung will mit neuen Gesetzen gegen die 'Schattenwirtschaft' im Tourismus vorgehen, was zu steigenden Kosten für Vermieter und potenziell auch für Urlauber führen könnte.